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economía
HISPANO-ALEMANA
Nº 2/2017
el sistema legal español, puede confirmar directamente al registro
alemán que la persona que aparece en el documento alemán como
representante de la entidad española tiene capacidad legal suficiente
para este tipo de negocio. De este modo el notario que lleve a cabo la
transacción puede realizar también la certificación de representación
legal, ahorrando tiempo y dinero al evitar traducciones y apostillas. Si
además el notario trabaja en un despacho internacional, en caso de
duda podrá apoyarse en una consulta legal con sus socios en el país
en cuestión, en este caso España.
Mayor implicación en la ejecución de contratos
El notario alemán también suele estar más implicado en la ejecución
de los contratos. Así, para evitar los riesgos del pago anticipado sin
garantías en transacciones inmobiliarias, el vencimiento del pago suele
depender de una serie de condiciones tales como la llamada anotación
preventiva de transmisión de la propiedad (
Vormerkung
) y que se
hayan recabado una serie de documentos necesarios para la finalización
del contrato. Generalmente se acuerda que el notario deba confirmar
y notificar el cumplimiento de estas condiciones a las partes, no re-
sultando pagadero el precio antes de que lo haya hecho. En
transacciones complejas, los pagos pueden realizarse a través de una
cuenta fiduciaria notarial, por ejemplo en una transacción de mucho
valor en la que el comprador se financie a través de varios bancos.
Escrituras en cualquier idioma
Al contrario que en España, un notario alemán puede escriturar
en cualquier idioma que domine con suficiencia, sin que haga
falta incluir una traducción al alemán. En la práctica, esta
posibilidad es bastante utilizada, pero siempre hay que tener en
cuenta que el idioma oficial de los juzgados y la administración es
el alemán, por lo que normalmente la parte un documento en
lengua extranjera que vaya a serles presentada deberá elevarse
también a escritura pública en alemán.
Profesión fuertemente regulada
Por su función pública, el notariado es una profesión fuertemente
regulada en Alemania, desde el acceso a la misma hasta sus ho-
norarios. Estos están fijados por ley dependiendo del valor de
negocio, salvo en algunos casos muy puntuales en los que se le
permite cierta flexibilidad y discreción al notario.
Aparte de esta labor como fedatario público, el notario alemán también
ejerce como profesional liberal, ofreciendo asesoramiento jurídico
propiamente dicho. En este sentido se habla de la doble naturaleza del
notariado alemán. Aquí vemos otra de las diferencias más llamativas
entre ambos países y es que en buena parte de los Länder alemanes
existe la figura del abogado-notario, que ejerce paralelamente ambas
profesiones. Esto no exime en ningún caso de la obligación cardinal de
imparcialidad e independencia. La ley contempla una serie de salvaguardas
como la prohibición de ejercer de notario en un asunto en el que se haya
trabajado previamente como abogado (y viceversa).
w
Dr. Andreas Otto, Rechtsanwalt
CMS Hasche Sigle
Risiken bei Immobilienkäufen zur
touristischen Vermietung
Seit einigen Monaten steigen die Immobilienpreise für Wohnungen und Gewerbeflächen vor
allem in den großen Städten, wie beispielsweise in Barcelona. Viele der Käufer sind Privat-
personen oder sog. „
family offices
“ (aus Spanien oder dem Ausland), die einen Teil ihrer Er-
sparnisse für den Erwerb von Immobilien aufwenden, die dann touristisch vermietet werden
sollen. In diesem Zusammenhang fallen immer wieder Fehler auf, die von Immobilienkäu-
fern und der spanischen Finanzverwaltung gemacht werden.
S T E U E R R E C H T
Einer der Konfliktpunkte ist die Mehrwersteuer bei der Vermietung
touristisch genutzter Immobilien. Die Mietzahlungen unterliegen
nicht der Mehrwertsteuer, und demzufolge ist auch die von den
Investoren gezahlte Vorsteuer auf Lieferungen und Leistungen
im Rahmen von Renovierungsarbeiten etc. nicht absetzbar. Nur
in den Fällen, in denen hotelähnliche Vermietungen stattfinden,
unterliegt die Miete der Mehrwertsteuer, so dass auch mit der
Vermietung in Zusammenhang stehende und gezahlte Mehr-
wertsteuer abzugsfähig ist. Aber wie sind hotelähnliche Ver-
mietungen grundsätzlich zu definieren? Die Finanzverwaltung
fordert hierzu beispielhaft, dass eine Rezeption mit regelmäßig
dort arbeitendem Personal ebenso vorhanden sein muss wie
Reinigungspersonal etc. Wenn diese Leistungen nicht erbracht
werden, ist keine Mehrwertsteuer zu berechnen.